Le cadastre en généalogie : mode d'emploi pour retracer l’histoire d’un bien

Retracer l'histoire d'un bien passe souvent par le cadastre, une source incontournable en généalogie foncière. Voici comment le décrypter pour retracer, étape par étape, l'histoire d'une maison ou d'un terrain.

Si vous avez manqué mon premier article sur les grandes sources de la généalogie immobilière, c'est par ici.

Avant de vous expliquer concrètement comment l’utiliser, un petit détour par son histoire s'impose, car le cadastre n'a rien d'un document figé. Il a beaucoup évolué depuis sa création, et comprendre ces évolutions vous évitera bien des surprises dans vos recherches.

Une histoire du cadastre en trois grandes étapes

Avant le cadastre : les prémices de l'Ancien Régime

Bien avant la création du cadastre tel qu'on le connaît, l'Ancien Régime disposait déjà de registres fonciers. 

Les terriers recensaient les droits et redevances dus par les tenanciers à leur seigneur. Dans certaines régions, notamment dans le Midi, coexistaient aussi les compoix, des registres à vocation plus spécifiquement fiscale, propres aux territoires soumis à la "taille réelle" (un impôt basé sur la nature et la valeur des terres). 

Ces documents recensaient déjà les biens et leurs propriétaires ou tenanciers, mais de façon disparate, sans méthode commune à l'échelle du pays.

Le cadastre napoléonien (1807 - années 1850)

Après la Révolution française, un cadastre « par masse et nature de cultures » est créé, divisant les territoires des communes par leurs éléments naturels et selon la nature des cultures. Les parcelles de chaque propriétaire n’étant pas individualisées, ce système est rapidement abandonné.

C'est la loi du 15 septembre 1807 qui instaure, pour la première fois, un cadastre parcellaire unifié sur l'ensemble du territoire. L'objectif est avant tout fiscal : établir une base juste et uniforme pour le calcul de l'impôt foncier.

Le travail est colossal : chaque commune doit être arpentée, chaque parcelle mesurée, dessinée et numérotée. Selon les régions, ce chantier s'est étalé sur plusieurs décennies : certaines communes ont été cadastrées dès 1808, d'autres seulement dans les années 1850. 

C'est ce premier cadastre, souvent appelé "cadastre napoléonien" ou "ancien cadastre", qui sert de socle aux recherches au XIXe et début du XXe siècle.

Instructions du préfet relatives à l’arpentage des communes pour l’établissement du cadastre - 8 mars 1806 - AD64 - 2 Z 157

Le cadastre rénové (à partir de 1930)

Un siècle plus tard, le cadastre napoléonien montre ses limites : plans usés, imprécis, souvent dépassés par l'urbanisation. La loi du 16 avril 1930 lance sa rénovation. Ce chantier, qui s'est déroulé sur plusieurs décennies selon les communes, a entraîné une refonte des plans et, très souvent, une renumérotation complète des parcelles.

C'est un point crucial pour vos recherches : une parcelle référencée "section B n°245" dans le cadastre napoléonien peut correspondre à une toute autre référence dans le cadastre rénové. Nous y reviendrons.

Enfin, à partir des années 1990, le cadastre entame sa mue numérique avec le Plan Cadastral Informatisé (PCI). Depuis 2008, il est consultable gratuitement en ligne sur le site cadastre.gouv.fr. Cela a considérablement simplifié l'accès aux données actuelles, même si, pour les recherches historiques, le passage par les archives départementales ou municipales reste souvent incontournable.

Comment utiliser le cadastre pour retracer l'histoire d'un bien

Voici le cas le plus fréquent : vous connaissez l'adresse actuelle de votre bien, et vous souhaitez remonter le temps pour découvrir ses propriétaires successifs.

Étape 1 : Récupérer la référence cadastrale actuelle

Direction cadastre.gouv.fr ou géoportail.gouv.fr : en indiquant l'adresse de votre bien, vous obtenez sa section et son numéro de parcelle actuels. Notez également la commune et, si elle existe, l'ancienne commune (en cas de fusion).

Plan cadastral actuel de la ville de Pau - Section BY - cadastre.gouv.fr

Étape 2 : Retrouver l'ancienne référence, avant la rénovation

Comme la rénovation cadastrale a renuméroté les parcelles, il faut retrouver la correspondance entre l'ancien et le nouveau numéro. Aux archives départementales, on trouve parfois des tableaux de correspondance établis à l'époque de la rénovation, qui font le lien entre ancienne et nouvelle numérotation. 

À défaut, une comparaison visuelle entre l'ancien plan napoléonien et le plan actuel, en repérant la forme et l'emplacement de la parcelle, permet souvent d'arriver au même résultat.

Plan cadastral de la commune de Pau - Section C, 3ème feuille - 1812 - Archives communautaires Pau Béarn Pyrénées - 4 Fi 261

Étape 3 : Consulter l'état de sections du cadastre napoléonien

Une fois l'ancienne référence identifiée, l'état de sections vous donne le nom du propriétaire au moment de l'établissement du cadastre, ainsi que la superficie et la nature du bien (maison, jardin, grange...).

Etat de sections - Pau - AD64 - 3 P 5/1

Étape 4 : Remonter la chaîne des propriétaires grâce aux matrices

Les matrices cadastrales sont le cœur de la recherche. Chaque propriétaire y dispose d'un compte, avec un folio qui référence l'ensemble de ses biens.

Deux colonnes sont ici essentielles :

• "Tiré de" : indique le folio du propriétaire précédent ; utile pour remonter dans le temps.
• "Passé à" : indique le folio du propriétaire suivant ; utile pour redescendre vers des périodes plus récentes.

En sautant de folio en folio, vous reconstituez, propriétaire après propriétaire, toute la chaîne de transmission du bien, parfois sur plus d'un siècle.

Matrice cadastrale des propriétés foncières bâties et non bâties - Folio 375 - Pau - 1828-1914 - AD64 - 3 P 3/2

Comment retrouver l'emplacement actuel d'un bien à partir d'une ancienne référence

Il arrive aussi que la recherche se fasse dans l'autre sens : vous avez trouvé, dans un vieux document de famille ou un acte ancien, une mention du type "une maison sise section B, parcelle 245", mais aucune idée de ce que cela représente aujourd'hui.

La méthode est essentiellement la même, mais inversée :

1. Repérez la parcelle sur le plan napoléonien de la commune concernée, conservé aux archives départementales.
2. Munissez-vous du tableau de correspondance (s'il existe) pour identifier la référence post-rénovation. Sinon, superposez l'ancien plan et le plan actuel pour situer précisément la parcelle sur une carte moderne.
3. Vérifiez votre repérage en consultant l'état de sections et/ou les matrices cadastrales et en confirmant la cohérence avec d'autres indices (nom du propriétaire, nature du bien, etc).

Cette démarche permet de redonner une adresse bien réelle à un bien qui n'existait, jusque-là, que sur le papier.

Comment retrouver les propriétés d'un ancêtre à partir de son nom

Autre cas de figure fréquent : vous ne cherchez pas à partir d'une adresse ou d'une référence cadastrale, mais à partir d'un nom. Vous savez qu'un ancêtre a vécu au XIXe ou au début du XXe siècle dans telle commune, et vous vous demandez s'il a été propriétaire.

Pour cela, direction les tables alphabétiques, qui figurent le plus souvent en début de registre des matrices cadastrales. Elles répertorient, par ordre alphabétique, les noms de tous les propriétaires de la commune, avec en regard le numéro de leur case ou de leur folio dans la matrice.

Liste alphabétique des propriétaires - Matrice cadastrale des propriétés foncières bâties et non bâties - Pau - 1828-1914 - AD64 - 3 P 3/3

Une fois le nom repéré et le numéro de case ou de folio noté, il ne reste plus qu'à consulter cette case dans la matrice : vous y trouverez la liste complète des biens que possédait cet ancêtre à cette période : leur nature, leur localisation, et parfois leur évolution dans le temps.

Le cadastre, une base solide mais pas suffisante

Le cadastre offre un fil conducteur précieux : des noms, des dates, une chaîne de propriétaires. Mais il reste silencieux sur bien des aspects : les circonstances d'une vente, le contenu exact d'une transmission, ou encore les événements familiaux qui l'ont accompagnée.

Dans mon prochain article, je vous emmènerai du côté des archives fiscales - enregistrement et hypothèques - deux sources qui permettent d'aller chercher ces détails que le cadastre ne raconte pas.

Vous avez une référence cadastrale ancienne et vous ne savez pas par où commencer ? Vous souhaitez retrouver la maison d'un ancêtre ? N'hésitez pas à me contacter pour une étude personnalisée.